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CLINIQUE JURIDIQUE et MANAGERIALE "LM" ( Dr. Oswald KPENGLA-S. )

ECHANGES PLURIDISCIPLINAIRES

LE DROIT DE PREEMPTION

Publié le 29 Décembre 2015 par Dr Oswald KPENGLA-S in DROIT DES OBLIGATIONS

LE DROIT DE PRÉEMPTION

Définition

Le " droit de préemption " est l'avantage qui est donné à quelqu'un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l'acquéreur d'un droit ou d'un bien pour en faire l'acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. Il est une priorité d’achat qui oblige le propriétaire désirant vendre un bien à le proposer avant tout à l’acheteur prioritaire. Ce droit de préemption est surtout développé dans la vente d’immeuble. Il peut être justifié par un intérêt privé ou public.

Ainsi, la loi fait une obligation au bailleur d'un local à usage d'habitation qui a signifié un congé à son locataire motivé par son intention de vendre le logement que ce dernier occupe, de l'informer des modalités de la vente qu'il projette de réaliser. A compter de la réception du préavis de congé, le locataire dispose d'un délai pour préempter. Le locataire qui fait connaître en temps voulu son intention de se porter acquéreur, est alors substitué au tiers dans les effets et dans les obligations du contrat.


Exemples :

- Le droit de préemption dont bénéficie le locataire lorsque le propriétaire décide de vendre le logement qu’il occupe.

- Le droit de préemption lié à des intérêts publics : par exemple le droit de préemption dont bénéficie l’administration fiscale pour lutter contre les dissimulations de prix dans les ventes d’immeubles et de fonds de commerce. Ici, le vendeur et l’acheteur peuvent avoir intérêt à sous évaluer le prix officiel pour ne pas payer trop de droits fiscaux : ils doivent donc notifier préalablement la vente à l’administration fiscale.

Conditions d’exercice

Ce droit de préemption peut s’exercer soit avant la vente, c’est notamment le cas dans l’hypothèse du droit de préemption de locataires ou de droit de préemption de la commune, mais il peut également s’exercer après la vente, il prend alors la forme d’un droit de substitution du bénéficiaire avec le co-contractant.

Le législateur utilise des fois deux termes différents pour qualifier ces hypothèses :

- Le droit de préemption : (avant la vente)

- Le droit de retrait : (après la vente)

Sanctions

Il existe une difficulté quant aux sanctions applicables lorsque le vendeur ne respecte pas ce droit et propose la vente à un tiers .Dans ce cas parfois la sanction va consister en une nullité de la vente.

Des fois il y a possibilité, outre la nullité de se substituer à l’acquéreur.

Une dernière sanction concernant le droit de préemption du locataire : il peut y avoir nullité du congé pour vendre qui a été adressé au locataire.

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